L'assurance de prêt est une garantie emprunteur pour assurer les risques lors d'un crédit
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Assurance crédit logement – Avantages et inconvénients

Les avantages

Généralités

A l’inverse de l’hypothèque, une assurance crédit logement n’est pas liée au bien pour lequel l’emprunteur a souscrit le contrat. Ainsi, l’emprunteur peut revendre son bien en toute liberté pour une autre acquisition, sans aucun frais de mainlevée à acquitter. D’autre part, à la fin du prêt, l’emprunteur peut se voire rembourser les frais de garantie du crédit. En ce sens, l’assurance crédit logement s’avère largement moins coûteuse que l’hypothèque ou que toute autre garantie que pourraient proposer d’autres sociétés de cautionnement.

Concrètement, une assurance crédit logement présente les avantages suivants :

  • L’emprunteur n’aura aucune formalité à accomplir, puisque c’est l’organisme qui réalisera toutes démarches nécessaires avant d’inclure l’engagement de crédit logement dans son offre de prêt.
  • En fin de prêt, l’emprunteur se verra remboursé d’une grande partie des frais de garantie.
  • Aucun frais de mainlevée n’incombera à l’emprunteur qui procède au remboursement anticipé de son prêt ou s’il procède à sa revente. C’est l’une des grandes différences avec l’hypothèque.

L’assureur ne perçoit, en rémunération de sa prestation, qu’une commission plafonnée. Quant aux autres frais de garantie, ils sont remboursés à l’emprunteur à hauteur de 75% environ en fin de prêt ou dans le cas de remboursement par anticipation. C’est, entre autres, ce qui rend l’assurance crédit logement très compétitive en comparaison avec l’hypothèque.

Loi Lagarde

La loi Lagarde, entrée en application le 1er septembre 2010, a considérablement changé l’assurance crédit logement. D’abord, les établissements bancaires n’ont plus la possibilité d’imposer leur contrat de groupe à l’emprunteur. Celui-ci a donc la possibilité de choisir librement l’assureur de son choix, si et seulement si, lesgaranties proposées s’avèrent équivalentes. Ensuite, grâce à la loi Lagarde, dans le cadre d’une assurance crédit logement, l’établissement prêteur se doit de motiver son refus. Enfin, les banques ne peuvent pas modifier les taux du crédit affichés dans l’offre de prêt.

Concrètement, une assurance crédit logement était, avant l’entrée en vigueur de la loi Lagarde, largement influencée par des pratiques bancaires parfois équivoques qui avaient tendance à imposer leur propre contrat d’assurance. Depuis 1986, l’article L122-1 du Code de la Consommation a légiféré cette pratique de « vente liée ». Le 11 décembre 2001, la loi MURCEF (Mesures Urgentes de Réformes à Caractère Economique et Financier) a conforté cette interdiction en stipulant : « Est interdite la vente ou offre de vente de produits ou de prestations de services groupés, sauf lorsque les produits ou prestations de services inclus dans l’offre groupée ne peuvent être achetés individuellement, ou lorsqu’ils sont indissociables ».

Convention AERAS

Depuis 2001, la convention Belorgey a pour objectif de faciliter l’accès au crédit, aux personnes avec risque aggravé de santé. Cette convention avait alors été établie entre les établissements bancaires et d’assurance, des associations de malades et de consommateurs et les pouvoirs publics. En 2006, cette convention a été modifiée puis remplacée par la convention AERAS (S’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) qui a pris effet le 6 janvier 2007. De nombreuses améliorations ont ainsi été apportées. En effet, dans le cas où l’emprunteur présente un risque aggravé de santé, la convention AERAS lui facilitera l’accès au crédit, en lui proposant de nombreuses solutions. La convention AERAS touche :

 

  • - les prêts professionnels
  • - les prêts immobiliers (assurance crédit logement)
  • - les crédits à la consommation dédiés.

Concrètement, des experts médicaux se réunissent afin d’étudier chaque cas, et accepter ou non un crédit immobilier. Si le dossier est refusé, il sera réexaminé une seconde fois. A l’inverse, si l’assurance crédit logement est accordée, les tarifs seront malgré tout plus élevés que les tarifs standards. Cette convention fera prochainement l’objet de nouvelles améliorations, notamment en ce qui concerne l’accès au crédit aux personnes malades et handicapées. Le montant maximum prêté s’élève à 300.000 € pour les prêts immobiliers et professionnels avec possibilité de mutualisation des surprimes d’assurances. Les personnes présentant un risque aggravé de santé pourront accéder à l’emprunt sous deux conditions :

 

  • Rédaction d’un questionnaire médical
  • Avoir 70 ans maximum à l’échéance du remboursement de prêt

Les inconvénients

Généralités

Quelques limites peuvent cependant être annexées à une assurance crédit logement. En effet, elle ne garantie ni les locaux professionnels ou commerciaux. Les projets à l’étranger ou encore les biens en viager, en sont également exclus.

L’intervention de l’assurance crédit logement est limitée à 30 ans, hors période d’anticipation. Cependant, dans le cas de travaux, d’achat d’un terrain, d’un garage ou le rachat de créances, assurance crédit logement se limite à 20 ans. Hormis ces cas, une assurance crédit logement concerne tous les projets de construction de logement.

Questionnaire santé

Le questionnaire de santé permet à l’assureur d’apprécier les risques et de déterminer le montant des primes du contrat. Si le risque s’avère élevé, l’assureur est en droit de demander soit une surprime, soit une exclusion médicale. Il peut également, au cas échéant, refuser le dossier.

Le questionnaire permettra de faire le point sur les éléments suivants :

  • - les opérations subies
  • - les antécédents de santé familiaux (problème cardiaque, etc.)
  • - les affections diverses que l’emprunteur a rencontrées au cours de son existence
  • - les arrêts de travail

Ce questionnaire est donc la base du contrat d’une assurance crédit logement et toute erreur ou falsification pourrait entraîner sa nullité (article L113-8 du code des assurances). Parfois, un examen médical et cardio-vasculaire peut être également demandé, aux frais de l’assureur. Le questionnaire santé doit donc être complété avec beaucoup de soins.

Assurance crédit logement – Coût et barème

Coût

Les frais d’une assurance crédit logement, sont constitués de deux parties :

 

  • La participation au Fonds Mutuel de Garantie (FMG) : il s’agit d’une partie que l’assureur rembourse en fin de prêt, à hauteur de 75 % environ. Le Fonds Mutuel de Garantie (FMG) est utilisé pour remplacer les emprunteurs financièrement défaillants, ce qui explique que les frais ne peuvent pas être remboursés en totalité.
  • La commission de caution, forfaitaire et plafonnée : il s’agit de la rémunération versée à l’assurance pour l’ensemble de ses prestations.

Les frais émanant de la garantie prévue dans l’offre de prêt, sont à la charge de l’emprunteur. Ces frais sont payables en une fois en début de prêt et la banque prélève les frais de garantie sur le compte de l’emprunteur en faveur de l’organisme de crédit. L’assurance procède ensuite au remboursement à l’emprunteur d’une grande partie des frais de garantie au moment de l’échéance du prêt ou dans le cas où l’emprunteur rembourse de façon anticipée son prêt.

Barème

Pour une assurance crédit logement, il n’est pas possible de fournir de barème. En effet, les offres des assureurs sont très diverses et sont adaptées au profil de chaque emprunteur. De plus, les tarifs proposés varient fréquemment en fonction des politiques commerciales ponctuelles des sociétés d’assurance.

En outre, les tarifs des assureurs fluctuent aussi selon leurs objectifs et leurs stratégies saisonnières ou conjoncturelles. En dernier lieu, les barèmes peuvent être modulés selon l’agressivité de la concurrence. Dans tous les cas, le recours à un courtier en assurance s’impose, car les économies a réaliser et les pièges à éviter sont nombreux pour ne pas dire ésotériques.

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